住宅管理方案

2024住宅管理方案模板7篇。

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住宅管理方案 篇1

根据安置房的特点及岛外物业管理的物点，制定本，将为广大业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。

一、了解小区楼盘的基本概况如服务合同资料、考核标准及现场实地查看(所处位置、人文环境、面积、入口、设施设备等)。

二、服务处组织框架根据现场查看的状况和服务标准及思考管理成本的状况下，组建小区服务处人员组织框架，并对服务处人员进行相关的一系列培训，布置小区服务处的简易装修、采购办公物品等。

三、准备接管验收楼盘的工作包括

内业资料的移交工作:

1、资料的接管验收资料。如规划许可证、土地使用合同等。

2、综合竣工验收资料。如竣工图、机电设备的资料、供水合同等。

3、业主资料。如已分配业主的房号、电话号码等。

小区房屋主体的接管验收:

1、对小区公共部位进行验收包括楼道、公共楼面、天台、地下室等。

2、户内的验收。

3、园林绿化的验收。

4、工程设施设备的验收。包括消防系统、新风系统、电梯、二次供水、监控系统，道闸系统、门禁系统、排水管道、避雷针、化粪池等。

5、钥匙的接管。包括设备房和户内的钥匙，并进行核对。

6、公共水电表、户内水电表的读数的确认。

工程接管验收流程：

1、按照小区产权资料和技术资料进行移交，确认签字。对缺少的资料应当记录在相关表格中。

2、房屋本体现状接管验收，确认签字，接管钥匙，把验收过程中不合格项记录在相关表格中。

3、机电设备的现状接管验收，把验收过程中发现的不合格项记录在相关表格中。

4、汇总接管验收过程发现的不合格项，分类登记、整理、存档。

5、将发现的不合格项反馈给施工单位和开发商，确定在规定的期间内整改。

6、整改后，在对不合格项进行验收，并记录，确认签字、

验收标准为建设部《房屋接管验收标准》

四、对小区公共部分进行拓荒保洁工作及绿化修剪工作，使小区持续良好的外观形象迎接新业主的入住。

五、做好迎接新业主的准备工作

现场交房处的布置、钥匙的分类、业主档案袋的准备、交房资料的准备(房屋验收表住宅使用公约业主手册装修管理办法装修管理协议保管钥匙委托书保管钥匙承诺书钥匙签收表业主信息表入住资料签收表入住须知等)。根据实际需要选取表格使用。

入住程序：

1、业户办妥手续后到服务处办理入住手续。通知交房的部门能够通知业主带本人身份证原件及复印件、入住通知书。如果是委托交房还应当有委托协议书及委托人的身份证原件及复印件。

2、服务处接待人员审核业主《入住通知书》、业主身份证。

3、服务接待人员介绍小区管理服务状况，与业主签订《住宅使用公约》、《装修管理协议》等文件。根据实际需要填写表格。

4、服务处接待人员向业主发放入住文件并请业户签收。入住文件包：入住须知业主手册住宅使用公约装修管理协议。根据实际需要发放文件。

5、服务处接待人员陪同业主验房，抄水、电表底数，业主验房合格后办理收房、钥匙交付签收手续。填写《房屋验收单》，验收不合格限期整改。

6、将《入住通知书》、业主身份证复印件、《住宅使用公约》、《装修管理协议》、《房屋验收单》、《入住资料签收表》等文件放入业主档案袋，进行归档。

7、整理在验收过程中，业主提出的相关问题，分类整理归档，并送至施工单位和开发商，进行整改。

8、整改后，通知业主前来进行验收查看。并在相关表格进行确认签字。

六、二次装修管理阶段

1、业主向服务处提出装修，应当携带装修图纸，施工单位资质证书及施工人员的身份证复印件到各服务处填写《住宅装修表》与《施工人员登记表》。

2、服务处接待人员向业主和施工队介绍小区管理规定。例如装修时间、土头堆放点等。

3、服务处在理解装修申请后，经服务处管理人员和工程人员审批合格后，方可施工。

4、在办妥以上手续后，接待人员办理施工人员临时出入证。由施工人员负责人持施工人员身份证或暂住证及照片，到服务处办理施工人员临时出入证，填写施工人员登记表，并缴纳施工人员出入证工本费10元/张。装修完后能够退款。

5、现场跟踪：管理人员务必每一天到装修户施工现场跟踪视察，了解施工状况并做好记录，必要时请工程人员同往。维序人员及管理人员应当每日对小区公共部份进行检查。

6、装修完毕后，经服务处管理人员及工程人员验收后，在装修申请表上填写装修验收状况并签名。

7、在跟踪时，如发现有违章和妨碍公共行为，应及时采取措施进行整改，必要时填写《违规整改通知单》、现场拍照等，以备留用与归档。

8、违章处理办法，对违反装修规定者将依有关条例采取如下措施：

9、告知、规劝、责令停工整改、上报相关执法部门。

10、对于材料进出、施工人员办证、施工工具管理、土头垃圾的管理。业主的装修材料搬运出小区时，务必由业主亲自到服务处办理物品放行条，签字认可，否则任何人一律不准把材料带出小区。办理临时施工人员出入证和工具出小区手续务必由业主或施工负责人来服务处办理，其它人不得办理。进入的材料务必在两天运往业主家中，不得在小区公共部份堆放过长。土头垃圾应当定点堆放，如果有地下室应当将土头运往地下室堆放。土头垃圾应当每日进行清运。

11、服务处经理每月不定期抽查10次装修管理状况。

七、入住后的管理阶段

服务处追求的目标：

1、房屋建筑的完好率到达98%以上;

2、报修及时率到达100%;

3、清洁管理无盲点;

4、设备设施完好率到达98%以上;

5、小区路灯完好率到达100%;

6、管理区域内不发生重大安全与火灾职责事故;

7、有效投诉处理率100%;

8、服务满意率达95%以上;

9、绿化完好率到达98%以上;

10、道路完好率到达98%;

11、各类管理人员岗前岗中培训100%;

12、全年无服务安全事故发生。

为到达以上目标，服务处将制定以下：

1、完善各项管理制度和管理规定。包括维序人员管理规定、车辆管理规定、机电设备管理规定等一系列管理制度和管理规定。

2、保洁施行外包监管制定。即服务处全体人员(含维序人员都有监管的权力)做到清洁环境卫生无死角，发现问题及时的机制。保洁人员应当要求统一装着。垃圾日产日清，定期进行卫生消杀工作。并根据现场制定保洁工作流程。(保洁日计划、周计划、月计划)二次供水水箱按规定清洗，水质贴合卫生要求。

3、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护、定期清除绿地杂草、杂物、定期预防花草、树木病虫害。

4、管理人员及机电工作人员要求持证上岗。并对服务处人员进行后续的相关培训，进一步提高全体人员的综合潜力和服务意识。规范礼貌用语等。

5、建立来电来访登记记录。要求如实完整填写，及时反馈给相关职责人，相关职责人调查后将处理状况及时反馈给来访来电人员。管理人员应当每一天下班前对来电来访资料进行查看，服务处经理每两天对来电来访进行检查，并每周进行统计，分析相关案例。对未能及时处理的事项应当建立相关的报告制度进行备案。

6、建立工程报修处理及时制度。房屋小修、零修、及时率100%，零修24小时内完成，急修但是夜。小修合格率达100%，水电维修不超过24小时、土建不超过3天。中修，持续房屋外观完好，无破坏立面。维修工程返修率不得超过1%。

7、管理人员应当每一天对自己所管理的片区进行检查包括(装修户、公共楼道卫生及公共设施的完全好性、绿化状况等)，并记录相关状况。(严禁在公共绿地养鸡养鸭和种菜的行为)。一经发现要立即制止和劝导

8、小区实施封闭式管理，业主出入实施刷卡，外来人员进行身份证登记好方可进入。小区内车辆实施刷卡进入，外来车辆实行临时取票进入。非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。出租车(除特殊状况下)不得驶入小区。

9、维序人员实施24小时值班制度。定时和不定时相结合对小区进行巡逻检查，并进行记录。对进入小区的车辆进行引导停放

10、客户投诉的相关处理。区分有效投诉和无效投诉，反馈给相关职责人进行落实处理，并及时将相关状况反馈给业主。服务处应当对有效投诉进行防止类似状况在发生。

11、建立24小时值班制度。设立服务电话，理解业主对物业管理服务报修，求助，推荐、问询、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。

12、建立各类突发事件应急预案。容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案;

13、建立考核制度。对全体人员进行有效的考核。

14、社区文化活动。根据现场实际状况每年定期开展社区文化活动，宣传精神礼貌建设(能够宣传厦门市十不准备相关方面的资料和物业服务概念等资料).

15、便民服务。便民服务活动是管理处体现业主至上、为业主服务的宗旨的重要一环例如能够透过与有关部门联系，力争常年为业主、住户无偿代办电话、煤气开户、有线电视，代订报刊杂志、代发邮件、代请家教保姆等，职责部门为服务处。

16、每季度做好考核的准备工作及每年年底开展业主满意度调查。

##结束

住宅管理方案 篇2

争创全国物业管理优秀示范住宅小区方案与承诺

(1)创优方案

指导思想

以业主、用户满意为宗旨,以国家物业管理优秀小区为榜样,以达标创优为目标,通过争创全国物业管理优秀示范住宅小区活动,树立良好的企业形象,提高物业管理服务队伍的整体素质和小区的管理水平。

具体目标

a.房屋及维修管理方面:

房屋外观完好、整洁,定期清洁。

小区内有明显指示标志:交通指示牌、小区平面图及楼宇和单元标识等。

房屋完好率达到98%以上。

无违章搭建。

房屋维修及时率98%以上,零星修理合格率100%,做好回访及记录。

档案管理完善,有专人管理,做到完整、清晰、安全、正确。

b.设备管理方面:

小区内所有公共设备图纸、资料齐全,管理到位。

设备良好,运行正常,无事故隐患,保养检修制度完善。

每日有设备运行记录,操作人员严格遵守操作规程及保养规程。

消防设施完好,可随时启用。

安全监控系统设备完好,使用正常。

c.市政公用设施管理方面:

小区公共配套服务设施完好,不随意改变用途。

供水、供电、通讯、照明设备设施齐全,运行正常。

道路畅通,路面平坦。

交通管理规范,车辆停放有序。

污水排放通畅。

d.环境卫生管理方面:

小区环卫设施完备,设有垃圾房、垃圾箱、果皮杂物箱等保洁设施。

小区实行标准化保洁,垃圾日产日清,生活垃圾实行袋装化。

根据季节投放灭虫除四害药物,派专人管理。

做好凭证饲养宠物的宣传,小区内严禁饲养家禽,并经常检查,发现问题及时纠正。

小区内道路、公共场所、楼道、地下室等公共部位保持清洁,不留死角,不随意堆放杂物或占用。

小区内无乱设摊点、广告牌和乱涂乱划现象。

高压水泵、水池有严密的管理措施,二次供水卫生许可证、水质化验单应具全。

e.绿化管理方面:

按小区规划要求做好绿化的培植、养护。

小区公共绿地不占用,不随意改变用途,保证小区绿地率。

合理分布树、花的种植,做到四季长绿,月月花香,充满生机。

绿地管理及养护措施落实,无破坏、践踏现象。

f.治安管理方面

小区实行封闭式管理,采取常规防范和技术防范相结合的防范措施,确保安全。

小区实行24小时保安值班、巡逻制度。

小区内安全监控系统有专职人员管理,并严格执行相关制度和纪律。

思想重视,制度落实,以防为主,使小区内无重大责任火灾、交通事故及刑事案件。

保安人员服装整齐,仪容端庄,作风严谨,言语文明。

危及住户安全处设有明显标志,并落实防范措施。

重视对保安人员的思想教育和业务培训。

g.财务管理方面:

建立规范的财务管理制度。

严格遵守国家财经纪律和公司有关规章制度。

为住户提供多项便民有偿服务,以业养业,增收节支,做到管理经费收支平衡,争取略有盈余。

h.社区文化建设方面:

充分利用小区的娱乐场所和设施,定期组织开展健康有益的社区文化活动,比如:游泳比赛、书法比赛、篮球比赛和健身指导等。

积极配合社区开展各项公益活动。

半年开展一次征询住户意见活动,及时了解住户需求信息,调整服务内容,使住户满意率达到95%以上。

提倡住户互帮互助,文明居住,关心病残者、老人、妇女及儿童。

积极开展精神文明建设,使住户能自觉遵守小区各项管理规定。

(2)实施办法

a.建立创建领导小组:

创建全国物业管理优秀示范住宅小区领导小组,由公司领导任组长,负责创建活动的领导协调工作;各部门负责人担任成员,负责创建活动的指导工作。

b.制订实施计划:

根据创建活动的总体安排,制订切实可行的实施计划,要把创建活动与日常管理结合起来,把创国优与创市优、省优结合起来,把长远目标与眼前工作结合起来,通过开展创建活动,真正带动各项工作。

c.强化各项管理制度:

要借创建活动的东风,建立、健全各项管理制度,以制度促进管理,使各项管理规范化、科学化、制度化,做到有章可循、违章必究。

d.加强检查、督导:

对创建活动要经常进行检查、督导,及时总结经验。对存在的问题,要认真查找原因,寻求解决的办法,不搞花架子,不做表面文章,确保创建活动健康开展,取得成效。

(3)奖惩措施

在创建全国物业管理优秀示范住宅小区活动中,对表现突出、成绩卓越者,将给予奖励,奖励标准另定;对表现低劣、工作不力者,将给予批评,并酌情给予行政处分。

(4)创优计划

时间工作性质工作内容

创优达标准备阶段组建创优工作领导小组:设组长一名,成员若干名。为确保创建工作有组织有计划地开展,建立创建工作领导小组例会,每半月召开一次工作例会,总结上一阶段的工作,对发现的问题及时确立解决方案。安排本期创建工作,计划落实情况。

开展宣传动员工作,为保证创建工作的顺利开展,在创建过程中开展宣传动员工作,使全体员工积极参与到创建工作中去,齐心协力完成创建活动。

创优达标实施阶段依照市达标创优标准进行自我初评,通过初评寻找差距,并就相关问题的解决落到人,及时进行整改。

将问题进行整改,根据市达标标准,结合iso9000质量保证体系的相关程序文件及工作规程对发现的问题进行整改,并进行跟踪检查,以确保问题整改的及时性和有效性,最终达所制订的目标。

迎检阶段根据市创优达标的评分标准,组织创建领导小组成员对小区的管理进行自评、自检,做好考评验收工作。

创市(省)优阶段总结经验、积累资料,提高管理水平和服务水准。

根据评审结果,继续保持达标的标准,对未达到标准不足之处加以整改,在达标的基础上进一步

提高服务质量和管理水平,力争在达到市(省)优秀小区标准。

创国优阶段总结创市(省)优的经验,发扬成绩,改进不足。

住宅管理方案 篇3

为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如下实施方案：

一、指导思想

以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持解放思想、敢为人先，按照政府主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与_经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质。

二、主要目标

总体目标：力争到20_年年末，_市区(包括_区，以下简称_区)实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区(共约_幢房屋，建筑面积约_万平方米，涉及住户约_万户)基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平。

具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。

三、实施范围

_市区_区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅：

1.20_年以前建成;

2.房屋标准成套;

3.尚未开展专业化物业管理。

四、基本原则

1.坚持属地管理。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处(乡镇政府)和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制。

2.坚持突出重点。主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制。

3.坚持“软”“硬”共建。在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举。

4.坚持项目结合。物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合。实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区，要结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行改善，做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推进一个，避免重复施工影响居民生活。

5.坚持业主参与。要重点突出业主、居民共同参与，在工程中切实落实“四问四权”，确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务与职责。

五、实施步骤

1.调查计划阶段。20_年_月底前，完成机构组建、_区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及计划安排等工作。

2.全面推进阶段。20_年_月-_年年底，全面推进_区物业管理改善工程，主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区，按照庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推进一个的原则组织实施，其中20_年完成_万平方米，20_年完成_万平方米，_年完成_万平方米，累计完成_万平方米。

对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅小区或零星住宅，每年根据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程。

六、改善措施

(一)完善硬件配置。

1.已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要按照物业管理改善工程的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善。本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺，按照物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置。具体新增硬件配置任务如下：

(1)划定物管区域。在住宅小区设置围墙，形成相对封闭独立的物业区域;零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理。

(2)建设特种设施。包括小区房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，小区消防等设施设备检查和修缮。

(3)配备物管用房。补充配置小区物业管理用房，有条件的要争取按总建筑面积5‰的标准配置，暂时不能配置物业管理用房的可临时采取租赁、借用等办法过渡。

2.未列入庭院改善或危旧房改善计划的住宅小区和零星住宅，由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程，具体由市物改办根据住宅小区实际，因地制宜、有选择性地组织实施。小区整治和硬件配置主要内容如下：

(1)新增配置。同列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区新增配置内容。

(2)环境整治。包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚(库)整饬、绿化整理、公共照明配置完善等。

(3)房屋整治。包括屋顶等共用部位维修整理、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等。

(4)公用事业管网整治。包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管线和设施的基础改造。

(二)建立物管机制。

在对住宅小区开展硬件设施整治改善的基础上，根据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由当地街道办事处(乡镇政府)委托社区公共服务工作站组织实施社区化准物业管理，建立住宅小区物业管理长效机制。

1.确定管理模式。

街道办事处(乡镇政府)应在硬件设施整治改善项目竣工并接收后一个月内完成居民意见的征求工作，确定小区管理模式。部分老旧小区(或零星住宅)因特殊原因未开展整治或硬件配置改善未全部完成的，经当地街道办事处(乡镇政府)确认同意后予以接收。

征求居民意见以户为单位(一个独立产权单位为一户)，采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准。小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的，由街道办事处(乡镇政府)委托社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业;选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采用社区化准物业管理模式，由街道办事处(乡镇政府)委托社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制。

2.实施物业管理。

(1)社区化准物业管理。社区化准物业管理由社区公共服务工作站组织开展。可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，为小区居民提供基本服务，包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务，并由社区公共服务工作站按照_市社区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费。小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收入由社区公共服务工作站统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足。

(2)专业化物业管理。专业化物业管理由专业物业服务企业组织实施。业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理，双方签订物业服务合同。受聘的物业企业应根据《物业管理条例》等的规定和《物业服务合同》的约定，提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费。

七、资金政策

1.硬件配置工程列入庭改和危改工程实施的，其硬件配置项目费用列入庭院改善和危旧房改善工程专项经费。

2.硬件配置工程列入物业管理改善工程实施的，其硬件配置项目费用列入物业改善工程专项经费。经费承担方式如下：

(1)环境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口设置、照明及休闲设施设置、环卫设施改造、绿化改造等纳入工程招标范围内的内容以及电力“上改下”工程的土建费用，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。

(2)房屋整治涉及的平改坡、外立面和楼道等房屋公共部位的整治费用，按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由产权单位承担;承担确有困难的，由产权单位向区政府提出申请，经区政府审核并报市物改办同意后，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。

直管公房、房改房和无产权单位的房屋整治费用由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。

(3)弱电杆线“上改下”和合杆序化梳理所需费用按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由各产权单位承担;电力杆线“上改下”的电气配套费及一户一表改造经费由市电力局承担;管道煤气的建设(改造)费用由市燃气集团承担;自来水一户一表改造费用，除居民按规定需缴纳的相关费用外，其余由市水业集团承担。

(4)物业管理改善工程原则上免缴工程涉及的绿化补偿、占道挖掘以及因市政工程需要迁移综合管线等费用。工程实施单位必须根据相关部门的要求，按照有关标准做好绿化恢复和路面修复工作。

3.住宅小区日常管理长效机制建立后，困难群众物业服务费用减免补贴和社区公共服务工作站物业管理人员岗位补贴所需经费由市、区财政按1：1配套解决。

八、保障措施

1.建立工作机制。成立市物业管理改善工程领导小组，负责改善工程的组织和领导。领导小组下设办公室(设在市房管局)，具体负责物业管理改善工程的组织、监督和政策制订等工作。各区政府及所属各街道办事处(乡镇政府)应建立相应的组织机构，负责实施本辖区内物业管理改善工程的各项具体工作，协调有关问题。各级建设、规划、房管、民政、公安、城管、城管执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质监、消防等部门按照各自职责依法开展住宅小区物业管理的有关工作。

2.落实资金保障。物业管理改善专项经费列入财政年度预算，具体使用规定另行制订。各级财政应确保资金的配套落实，并实行全程跟踪审计。要加强对资金使用的管理，审计结果作为最终决算依据。

3.加大扶持力度。住宅小区实行“准物业管理”的，原绿化、市政等各项资金补贴和优惠政策不变，并根据社区准物业管理小区规模设置服务人员岗位补贴;建立物业管理改善考核评优机制，对考核优秀的单位(个人)进行奖励;住宅小区内的困难群众确实无力支付物业服务费的，经所在社区公示无异议后予以减免;水、电、环卫等各公用事业专业单位委托管理单位统一收费的，应严格执行物价部门核定的收费标准，并支付管理单位专项委托费用。社区公共服务工作站统一委托物业服务企业提供社区化准物业管理的，补贴和优惠政策不变。

4.加强考核督查。物业管理改善工程要按照市区联动、以区为主、属地管理的原则，建立市、区、街道(乡镇)、社区四级联动机制。市政府与各区及市各相关单位签订目标责任书，实施年度目标考核，具体考核办法另行制订。

5.加强舆论引导。各有关部门要加强对物业管理改善工程的舆论宣传，引导群众了解物业管理的基本内容，理解物业管理行业运作的基本规则和标准要求，配合做好小区物业管理工作。

住宅管理方案 篇4

住宅小区装修管理与服务方案

装修管理是物业实际操作中的一大难点,同时也是人为造成房屋损坏和安全隐患的高发期。为维护***项目外观形象的统一、美观,保障智能化系统的正常使用功能不被破坏,物业管理处将从实际出发,以公共部位、公共设施管线、消防安全为装修工作的监督重点。做好装修宣传培训、装修审批、装修巡查、违章处理、装修验收五个环节,力争服务在一线、监管在一线,从正面引导业主正确、安全、有效的完成装修。

一、正面宣传,合理引导

管理处针对项目特点,制订详细的《装修指南》,在入住办理手续时发放给业主,管理处为业主提供必要的房屋结构、水电走向图纸,指导业主合理进行装修,同时将加大装修宣传的力度,在公共区域明示装修规定、违章装修的危害性和处理措施,并增加环保装修的宣传,充分发挥社区文化的导向功能、约束功能,并由贴心管家直接负责与业主沟通引导,架起管理处与业主的沟通桥梁,提高业主的自觉性。

二、严格控制装修备案程序

工程部主管审核业主提供的装修公司营业执照、资质证书、装修方案,管理处经理对住户的装修申请审批,并签署备案意见。审批的基本原则是确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观,符合消防安全要求。

三、加强装修期间的监督与管理

1、装修行为的管理

成立以工程及保安员为成员的装修联合管理小组,工程部主管为主要负责人。管理小组按《装饰装修管理服务协议》内容负责结构安全和建筑装修监理,检查并及时填写《装修巡查记录》。主要目的就是在装修期间,对装修进行更有效的管理和监控,管理重点主要有:

1)为防止房屋结构、外观受损及违章搭建,在实际工作中,工程技术人员每两天巡查一次;安管员每天对装修进行全方位监管,消除管理盲点,形成立体交叉式的装修监管网络,一经发现问题及时处理,把违章装修消灭于萌芽状态。

2)为防止房屋装修后出现渗漏而引发责任问题,我们将要求装修单位对厨房、卫生间做防水施工后进行48小时的闭水试验,确认未发现渗漏后方可进行下一步施工。对于在施工过程中涉及到阳台凿开找平层的,必须要求重新进行防水施工处理方可下一步施工。

2、装修人员的管理

为更好的加强对装修人员的管理,采用“二证一书”制度,即要求装修施工单位办理《施工许可证》和《施工人员出入证》,签订《装修安全责任书》,同时要求装修单位缴纳1000元的装修保证金。

3、装修材料用品的管理

实施对外来人员准入制度,严格管制社区出入口,对搬出/入物品由保安员查验《施工许可证》和《施工人员出入证》,登记后放行;严格控制易燃、易爆材料进入云顶尚品。严格控制施工的时间及装修垃圾的清运,消除因装修而带来的噪音和垃圾污染。为维护小区装修秩序及安全,我们将加强对装修企业的管理,狠抓消防安全,控制未经允许的动火作业。

四、依法管理,以情感人

装修监督中如发现问题,根据装修违章程度,签发《整改通知书》,并送至装修人员及业主签字,要求在规定期限内整改。对违章装修的单位我们将以说服教育为主,对不配合的我们将以装修协议书为依据,酌情扣除其装修保证金。对极个别情节严重且不服从管理的业主,我们将上报政府主管部门予以解决,确保居住区房屋本体及公共设施的完好。

五、谨慎验收,不留隐患

验收环节是装修管理的最后一个环节,为避免日后为管理工作带来隐患,我们将在本环节中严格把关。验收过程中应重点对房屋结构、外观及上下水、电气线路、卫生间

和厨房防水等工程的质量进行检查,对隐蔽工程要求装修企业每完成一项必须事先向管理处申报,经验收核准后方可进行下一道工序。达不到合格要求的项目,由装修企业按整改通知继续整改,并在《装修验收记录表》中记录,直到合格为止。

六、装修手续办理流程

1、由业主提交《装修申报表》;

2、施工单位提交相关资质证书、营业执照、税务登记证原件、复印件、项目设计图纸,进场施工人员身份证原件、复印件、1寸像片2张等;

3、管理处对项目装修方案及施工图纸进行审核后,出具书面审批意见并签定相关装修管理协议;

4、管理处与业主对室内冷热水管打压,压力0.8mpa,时间10分钟保持压力不降,签署管道压力正常意见。室内管道移交完毕,施工人员场施工;二次装修不需进行此项操作;

1、毛坯房业主须对厨房、卫生间进行二次防水处理,闭水48小时试验并经管理处验收合格后方可继续施工;

2、装修过程中不容许施工人员留宿装修现场,生火做饭,延长施工时间等;

5、每天有保安人员巡视施工现场,检查现场安全、施工范围、施工时间等并记录在《装修巡视检查记录表》上;

6、装修结束并经业主验收合格后由业主向管理处提出项目验收,验收合格及核实无违章记录后1个月退还业主装修押金,3个月后无渗漏、堵塞每周四退还装修施工方押金。

七、装修手续办理流程图(略)

住宅管理方案 篇5

导语：为进一步加强局机关院内综合治理工作，有效控制内部可防案件的发生，保证干部职工生命财产安全，按照国家和省、州有关文件精神，根据吉首市社会治安综合治理的要求，推进创建“平安吉首”活动的深入开展。为维护局机关院内安全与稳定，特制定本方案。一、指导思想以“三个代表”重要思想和党的十六届四中全会精神为指导，认真贯彻落实国家、省州加强单位内部综合治理专项会议的精神，坚持以人为本和科学的发展观，加强领导，

为进一步加强局构造院内综合办理工作，有效把握内部可防案件的产生，包管干部职工生命财产安定，根据国度和省、州有关文件精神，根据吉首市社会治安综合办理的要求，促成建立“温和吉首”活动的深切展开。为保护局构造院内安定与巩固，特订定本方案。 1、教导思维 以“三个代表”紧张思维和党的十六届四中全会精神为教导，当真贯彻落实国度、省州加强单位内部综合办理专项集会的精神，坚定以工钱本和科学的成长观，加强带领，明了重点，集结气力，协同作战，做到“内治”与“外治”相联合，切当进步我局综合办理工作的办理程度，有效防备被盗案件产生，确保质监工作安定巩固，为社会安定巩固大局做出贡献。 2、工作重点 加强我局安定巩固工作，健康安定机制，加强安定步队构筑，强化安定办法，清除安定隐患，落实安定责任，构建安定防备收集，确保局构造院内干部职工生命财产安定。自动和谐综治办整治局构造院内秩序，净化局构造院内部环境。保险州局构造各项工作顺利进行。 3、紧张办法 1、美满机制，强化办理。一是加强安定办理步队构筑。建立健康一把手负总责的局构造院内安定办理工作轨制，明了分工，落实责任。局构造要加强保卫工作人员的步队构筑。要从州公安局保安公司聘请两名合格保安人员负担门卫工作，加强对干部职工家属、暂住人员、外来人员进入证件检察，严把入口关，防备被盗变乱产生。二是强化安定办法。健康并严厉落实门卫、巡查、消防安定等轨制，按期查抄和解决内部安定办理题目。特别是要加强对财务室、办公室、室第楼、堆栈、微机室、实行室等重点部位的办理和治安防备，周到防备各种违法案件的产生。坚定带领带班、专人值班轨制。门卫履行24小时价班，包管通信纯熟。坚定安定隐患报告轨制。建立安定变乱应急处理预案。各科室所要对安定工作的安排、查抄、整改，都要建立典范的资料。三是加强局构造院内巡查轨制。联防巡查队当真每日23时前的巡查，但不得少余两次；保安人员当真半夜后的巡查，不得少余三资。 2、深切排查，及时点窜。一是周全细致的展开安定隐患大排查。各科室所要敏捷构造有关人员对本部分进行一次周全的安定自查。二是对发觉安定隐患及时上报整改，特别是局构造院内重点办法和部位存在的安定隐患，要严厉责任，期限整改，清除隐患。 3、加强教诲，防备为主。一是加强法制教诲。各科室所紧张当真人要起领先效用，根据本单位的特点，有针对性地对本单位的人员工进行法制教诲，进步自我束厄狭隘，自我保卫本领。二是加强安定教诲。各单位要采纳有力办法，利用警示标语、点讲台、专题板报等多种式样对本单位人员进行防火、防电、防毒、防交通变乱等方面教诲，连续进步全部人员的安定意识，自我保卫意识，防备不测伤亡变乱的产生。 4、落实轨制，究查责任。各单位要周全落实我局综合办理带领责任制和目标责任制，根据“谁主管，谁当真”、“谁主办，谁当真”的原则，安定责任层层分化，责任到人，各科室所的紧张带领在政绩考核，晋职升级和惩要与本单位的安定办理工作挂钩，严厉履行一票反对制。 4、和谐联动，齐抓共管。 1、摸清底数，明了任务。各科室所要探讨订定安定包管方案，做到任务分包，责任分包。 2、是集结整治，和谐联动。要针对排查中存在的题目和隐患，订定办法，重拳出击，依法整治，将安定工作落实到实处。敏捷及时清除本单位存在的治安隐患。做到平常题目凡是查，重点题目重点查，紧张场合集结查，紧张期间提早查。对侵扰和毁坏局构造平常工作秩序的案件，自动帮忙公安部分加大力大举度及时办理，有效保护局构造工作巩固。

住宅管理方案 篇6

高档住宅楼盘前期介入物业管理方案(1)

前言

物业管理作为一个独立的、专门的企业行为,于20世纪80年代初首先在我国的深圳、广州出现。其后,随着我国国民经济的持续、高速发展和房地产产业的支柱性、先导性产业地位的确立,物业管理便成为一个新兴行业,并由南往北、由沿海向内地、由特大城市向大中城市继而向众多新兴小城市传递,高速度崛起着、壮大着、发展着。2003 年全国物业管理条例也在年内颁布。作为中国物业管理发祥地的深圳,其住宅区物业管理覆盖率已达到90%以上;物业管理观念深入广大城镇居民人心,不少人还自发地意识到“买物业,就是买管理”,“要问物业价格,先问有无良好的物业管理”等。总之,物业管理行业已成为了中国服务性行业中的佼佼者,成为了一个热门行业,一个前程看好的朝阳行业。

然而,正像其它一切事物一样,在其发展过程中尤其是初始阶段的发展过程中总难免要出现或存在这样或那样的问题和困难。目前,物业管理投诉居高不下;

管理不规范;小区内设施设备不全,管理维修困难等问题,已经影响到物业管理的前进、发展,也影响到业主们的利益。这些问题固然有这方面或那方面等诸多原因,但如何做好物业管理的前期介入,对物业进行前期管理已经引起多数物业公司的高度重视。

第一篇物业管理前期介入的定义和作用

物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入,从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,以确保物业设计和建造质量,为物业投入使用后的物业管理创造条件,同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量,为确保业主正常入住奠定基础。随着地产、物业管理行业的发展、壮大,已经有不少的开发商意识到前期介入是保证产品、品牌的重要条件,是实施物业管理的首要环节。实践证明,前期介入具有以下作用:

1.有利于优化设计,完善设计细节

物业管理公司在项目设计阶段,从业主或使用人的角度,凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视,对不当之处提出修改方案,可优化设计,完善设计中的细节,避免一些在后期工作中难以解决的问题。例如:小区在设计车辆和人行出入口时候,物业公司会建议在保证车辆和行人正常出行的情况下,出入口要少,利于物业安排岗位,并节约人工成本。会所产权一般归发展商所有,其运营费用是独立于物业管理费。很显然,那些纯粹向小区内业主开放的会所,除非收费昂贵,否则是不可能不亏的。所以在前期介入阶段,物业公司为保证日后会所的良性运行提出可行方案,否则亏本经营,将使会所功能下降,甚至形同虚设,最终导致业主的物业水准大跌。

2.有利于提高房屋建造质量

由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料,对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解,通过参与物业施工建设阶段监理,强化了施工过程中的质量管理和监控,并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中,从而提高房屋的建造质量。另外在施工管理时候,开发商会派出工程师配合工程监理对施工单位进行管理,但是由于人员少,而且工程监理有时会对不规范的操作网开一面,所以工程质量还会存在一定问题,但是物业公司维修人员介入施工现场管理,绝不会通融,会要求施工单位严格按照设计图纸施工,因为日后出现的任何建筑质量问题,业主首先找的是物业公司,所以可以提高房屋建筑质量。

3.有利于保证物业的使用功能

物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收,按有关标准严格验收,能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。

4.有利于加强对所管物业的全面了解

物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作,必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌,对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如;管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距, 如果布置管线时不在现场作记录,在后期管理中,可能就会出现脱节的现象。相对来说,物业管理人员对土建结构部分了解得不用太深,而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握,便于后期管理。由于加强了对所管物业的全面了解,就为竣工验收、接管验收打下了基础,可提高验收质量,缩短验收时间,对验收中发现的仍需改进之处,也比较清楚,容易交涉和协调。

5.前期介入有利于后期管理工作的进行

物业管理公司通过前期介入,保证了设计、建造质量和对物业的全面了解,对后期的物业管理就带来了很多便利,既便于维修保养计划的安排与实施,又能保证维修质量,从而提高了工作效率和工作质量。同时,在前期管理中,经过一段时间的磨合,便于理顺同环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系,建立顺畅的服务渠道,有利于后期管理工作的进行。

6.有利于树立物业管理公司的形象

如果接管与入住同步进行,物业管理公司即使再努力,也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额,折腾不出头绪,并且容易忙中出错,以致严重影响物业管理企业的专业形象。

住宅管理方案 篇7

住宅小区项目二次装修管理方案

入住后,随之而来的将是房屋二次装修的高峰期,为了保证物业的结构安全,维护居住区的统一、美观,我们将以房屋结构、外观.防水、违章搭建、装修秩序(物品出入、安全、消防)等作为装修管理的工作重点,严格进行装修管理(二次装修管理制度及流程详见z物业操作手册文件)。

一、加强宣传、正确引导

针对**.凤凰城的特点,制订详细的《装修管理指南》,在入伙办理手续时发放给业主,同时管理处为业主提供必要的房屋结构图纸,指导业主合理进行二次装修。

二、严格审批、加强巡查

根据对二次装修管理的经验,我们在**.凤凰城装修管理中注重于以下步骤:

*在二次装修的审批过程中,建立管理处相关主管初审,管理处经理审批的二级审批责任制,强化审批责任。

*加强对施工队伍的管理,实施“二证一书”制度,要求装修施工单位办理“装修许可证”和“施工人员出入证”,并签订“二次装修责任书”,同时要求施工单位缴纳一定数额的装修服务费。

*加强装修过程的监督,各专业的管理服务人员必须掌握二次装修管理的基本知识及管理要点,并在入伙前着重给予培训。

*在装修期间,成立以行政、工程及安全护卫为成员的二次装修联合管理组。目的就是在装修高峰期间,对装修过行更有效的管理和监控,并强调下列监管重点:

*为防止房屋结构、外观受损及违章搭建,我们在实际工作中,除要求项目主管的例行巡查外,管理处护卫员、清洁等各岗位也对二次装修进行全方位监督,消除管理盲点,形成立体交叉式的装修监督网绍,一经发现问题及时处理,把违章装修消灭于萌芽状态。

*为防止房屋装修后经常出现渗漏水问题,我们将在施工装修审核前与业主做好相关位置的防水交接,并要求施工队做好洗手间、厨房等部位的防水处理,装修竣工验收时重点对这些部进行二次验收。

*为维持居住区装修秩序及安全,我们将加强对施工队的管理,狠抓消防安全,控制未经允许的动火作业;实施外来入员准入制度,严格管制各出入□,对搬出物品一律取得业主同意后登记后放行;严格控制施工的时间及装修垃圾的清运,消除装修带来的噪音和垃圾污染。

三、依法管理、以理服人

对违章装修的施工单位我们将以说服教育为主,劝其整改。对整改不良的我们将以装修责任书为依据,要求其限期整改并上报主管部门。对极个别情节严重且不服从管理的业主,我们将积极采取法律途径予以解决,确保居住区房屋本体及公共设施的完好,维护业主的共同利益。

四、谨慎验收、不留隐患

我们将着重验收房屋结构、外观及上下水、供暖管道、电气线路等隐蔽工程的质量,对隐蔽工程要求施工单位每完成一项必须事先向管理处申报,经管理处验收核准后方可进行下一道工序。房屋二次装修完成后我们将依据标准严格验收,同时建立装修回访制度,在装修完毕后的二个月内,我们将再次上门复查,对复查中发现的隐患予以坚决消除。

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